Статьи

Страхование незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (ОНС) — недвижимость, строительство которой заморожено, приостановлено или окончательно прекращено. При этом степень выполненных работ позволяет идентифицировать объект, как самостоятельное недвижимое имущество, — индивидуальное назначение, стоит на фундаменте, под него выделен конкретный земельный участок. И хотя Градостроительный кодекс РФ относит такие строения к капитальным, ОНС не регистрируют в госреестре, но ставят на учет в ГКН. Страхование защищает владельца недостроя от риска потерять инвестированные в строительство деньги до регистрации прав собственности на готовый объект.

Аспекты страхования ОНС

До 2017 года действовали программы страхования, в которых СК обязались возместить ущерб выгодоприобретателю за риски:

• задержка сроков сдачи незавершенного объекта или завершения строительства; банкротство или ликвидация строительной компании;
• установление факта двойной продажи одной и той же недвижимости;
• разрушение жилья по причинам, не зависящим от застройщика.

Поскольку по ДДУ было много жалоб и проблем, разработали новые правила долевого строительства. С 2017 года государство взяло на себя риск по недостроям. То есть, если строительная фирма разорилась, достройку осуществляет государство. Источник финансирования — государственный компенсационный фонд, который формируется за счет отчислений застройщиков (1,2% от каждого заключенного контракта).

С 2019 года при покупке квартиры по договору долевого участия, граждане отдают деньги банку, который передает их застройщику после регистрации права собственности на жилье (эскроу-счета, ст. 860 ГК РФ). Такие объекты страховать не имеет смысла, поскольку, в случае невыполнения строительной компанией своих обязательств, инвестору возвращают вложенную сумму (без индексации на величину инфляции).

В 2021 года строители могут (но не обязаны) обеспечить исполнение своих обязательств одним из удобных способов:

• оформить поручительство в банке;
• застраховать гражданскую ответственность в СК;
• оформить страховку в Обществе взаимного страхования (ОВС — некоммерческое объединение).

ИЖС — форма пользования собственной или арендованной землей, выделенной под строительство жилого дома для одной семьи. Человек за свой счет строит загородный дом или дачу высотностью не более 3 этажей. Страховка защитит личное имущество и деньги в случае недостроя.

Особенности страхования ответственности застройщиков

Этот вид деятельности могут осуществлять страховые компании:

• с опытом работы в сфере страхования не менее 5 лет;
• финансово устойчивые;
• с уставным капиталом не менее, чем 120 млн. руб. и оборотными средствами от 400 млн. руб.

Страховка гарантирует выплату денежной компенсации дольщикам, которые пострадали от невыполнения застройщиком своих обязательств, в случае задержки и прекращении строительства или признания застройщика банкротом.

Полис действует на все время стройки и заканчивается в день ее завершения (подписание акта приемочной комиссией).

Средняя ставка — 0,5-0,8%. Рассчитывается по годовому проценту, так как есть вероятность уклонения строительной компании от своих обязательств.

В зависимости от степени риска, СК применяют повышающие/понижающие коэффициенты, например, при длительном и крупном строительстве тарифы могут быть снижены на 10-30%.

Для заключения договора страхователь должен иметь:

• лицензию на строительство;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• экспертное заключение о проекте;
• допуски СРО;
• документы, подтверждающие право пользования/владения земельным участком;
• ТУ для подключения инженерных сетей.

В расчете минимальной суммы выплат учитывают общую площадь недвижимости по ДДУ, рыночную стоимость 1 м2 жилья на территории субъекта РФ.

Страхование незавершенных объектов ИЖС

Страховые компании разрабатывают свои правила страхования, в которых устанавливают требования к готовности объекта. Степень готовности ОНС (в процентах) вычисляют по формуле:

100 х объем выполненных работ (стоимость на текущий момент)/стоимость строительства по смете.

СК могут отказать в заключении договора, если участок в аренде, а не в собственности. Не страхуют заброшенные строения, ОНС в зоне стихийных бедствий и объекты, возведенные на участке, выделенном не под ИЖС.

Если у незавершенного дома есть крыша, окна, капитальное ограждение участка и объект охраняется, застрахуют само сооружение (без внешней и внутренней отделки) на условиях, предусмотренных для завершенного жилья.

Риски по страховке — пожар, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц. Можно застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, на случай, если из-за гибели или повреждения недостроенного сооружения пострадает имущество/здоровье окружающих.

Страховую сумму обычно устанавливают в размере проектной (сметной) стоимости строительства с понижающими или повышающими коэффициентами.

Страховая премия — 10-15% от страховой суммы. Если на момент страхового случая выплаты не осуществлялись, ущерб не возмещают.

Если СК категорически отказывают в страховании недостроенного объекта, в качестве компромисса можно застраховать незавершенный дом, как имущество — набор стройматериалов. В этом случае страхователю необходимо подтвердить право собственности и стоимость (чеки, счета и другие документы).